Diferencias de hasta 120 veces en el valor del metro cuadrado del suelo del Gran Temuco -conformado por Temuco, Padre Las Casas y Labranza- fue lo que reveló el primer informe del Centro de Estudios Inmobiliarios y de la Construcción (Ceic) de la Universidad Mayor (ver gráfico N° 1).

Bajo el título de "Valor del Suelo Urbano Gran Temuco", el boletín analiza el precio de 16 sectores durante los meses de julio a octubre, resultados que reflejan que el centro de la capital regional es el sector que alcanza los mayores valores por metro cuadrado, llegando a un promedio de 14,55 UF (unos 382 mil pesos).

La otra zona que logra la más alta cifra en el estudio es Avenida Alemania, con 12,35 UF (324 mil pesos) promedio, seguida por el sector del Estadio y Las Encinas, con un valor de 9,12 UF (240 mil pesos, aproximadamente) el metro cuadrado.

"NO ES SORPRESA"

Estos datos en ningún caso resultan sorpresivos para el arquitecto Henri Jaspard, quien aseguró que el alto valor del suelo en estos sectores se debe fundamentalmente a la fuerte actividad comercial que se desarrolla en ellos.

"Esta tendencia no es nueva y es porque en estos sectores existe la mayor demanda por suelo, debido a que es donde se encuentra el mayor equipamiento de la ciudad. Es en el centro y Avenida Alemania donde están todos los servicios y por lo tanto existe una mayor densificación no sólo residencial, sino sobre todo comercial", explicó el experto.

En este aspecto, Jaspard precisó que es la actividad comercial la que empuja al alza los valores del suelo. Por ello no es de extrañar que la mayor parte de los terrenos que están a la venta en dichos sectores sean para fines comerciales y -en menor medida- para la instalación de edificios de oficinas o habitacionales.

Así también lo señaló Carlos Puig, presidente de la Asociación de Corredores de Propiedades de Temuco (Acoprot), quien añadió que a pesar de que la Avenida Alemania ha ganado espacio como polo comercial, el centro continúa siendo el que concentra la mayor actividad.

"El sector céntrico es la potencia comercial que existe en la ciudad (...). Tanto es así que en algunas manzanas puede incluso alcanzar valores superiores al millón de pesos por metro cuadrado", indicó Puig, junto con destacar que los inmigrantes chinos han otorgado mayor dinamismo al comercio local.

Kristhal Ardura, docente y directora del Ceic, añadió que los factores de ubicación y la escasez de oferta de terrenos (ver gráfico N° 2) también contribuyen a elevar la plusvalía del centro y Avenida Alemania.

CONTRASTE

Estos altos valores contrastan con los que predominan en la comuna de Padre Las Casas, donde el metro cuadrado alcanza un valor promedio de 0,12 UF (3.150 pesos aproximadamente).

Al respecto, Kristhal Ardura sostuvo que éste es un sector que en la actualidad se encuentra en pleno desarrollo, por lo cual es posible que sus valores experimenten "una evolución interesante".

"La comuna tiene un gran potencial porque tiene un precio pequeño y, sin duda, el sector se va a ver fortalecido por el proyecto de interconexión del nuevo puente que unirá Temuco y Padre Las Casas", manifestó la directora.

Por su parte, Jaspard explicó que el bajo costo del suelo padrelascasino también puede deberse a que los terrenos ofertados en el periodo analizado fueron de la periferia. "Creo que en la medida que la muestra sea más larga, el valor aumentará", indicó.

De todas maneras, el arquitecto también coincidió con Ardura, destacando que los valores "demuestran que Padre Las Casas es un terreno muy fértil para la inversión, producto del bajo precio (...). Esto se potenciará con el funcionamiento del puente nuevo".

Cabe destacar que las zonas de Pedro de Valdivia y Labranza también destacan por su bajo valor y alta cantidad de terreno puesto a la venta (ver gráfico N° 2). Esto, según Jaspard, se debe a que en muchos casos la densidad permitida por el plan regulador es baja, lo que limita las posibilidades de desarrollo urbano.

APORTE DEL ESTUDIO

"Valor del Suelo Urbano Gran Temuco" es el primer informe del Ceic, el que se publicará trimestralmente con el fin de aportar con información respecto a la evolución de los precios y, de esta forma, propiciar un crecimiento inmobiliario óptimo en la capital regional.

Así lo destacó la directora del Ceic, quien precisó que "el valor del suelo determina qué tipo de proyecto se puede construir en cada sector. Este es un valor que no se había estudiado en la Región y que consideramos que es útil para todos los actores del rubro".

Jaspard también valoró la entrega de este boletín trimestral, que a su juicio "permite que tanto el mercado inmobiliario, como comercial y público, cuente con una mayor información para la toma de decisión en materia de inversión, de modo de ordenar el mercado de suelos".

El arquitecto precisó que el estudio es particularmente valioso para los corredores de propiedades, quienes podrán orientar más satisfactoriamente a los oferentes de terrenos.

Una mirada que fue compartida por el presidente de Acoprot, quien agregó que "es importante que desde las universidades se analicen estos temas en profundidad. Me parece que estos catastros nos van a ayudar a todos a mejorar los valores de las propiedades".

El estudio se elabora a partir de información de terrenos ofertados para desarrollos inmobiliarios, tanto para fines residenciales como comerciales. El próximo informe se publicará en el mes de diciembre.

El ceic

Si bien el Ceic comenzó a funcionar hace alrededor de cuatro meses, su lanzamiento oficial se llevó a cabo la semana pasada. Con esto se posiciona como el primer centro de investigación especializado en materia inmobiliaria de La Araucanía.

Esto fue destacado por Carlos Berner, director de la Escuela de Ingeniería en Construcción de la U. Mayor, quien agregó que "estos estudios sectoriales buscan aportar al desarrollo de la Región, al entregar información relevante para la toma de decisiones en políticas públicas e inversión privada".

En este sentido, precisó que además del mercado de suelo, en el Ceic también analizarán temáticas como la venta de viviendas y el comportamiento en el arriendo local.

Además, Ardura aseguró que en el futuro el Ceic también entregará informes sobre la variación del valor del suelo de otras comunas e incluso de otras regiones.

"Nos planteamos el desafío de realizar estudios de suelo de las principales ciudades del sur de Chile. Pensamos que la próxima podría ser, por ejemplo, Puerto Varas", destacó la directora del centro de investigación.